Przegląd techniczny budynku – obowiązek każdego zarządcy nieruchomości

Przegląd techniczny budynku to kontrola, która przeprowadzana jest w obiektach budowlanych w Polsce okresowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, co obejmuje przegląd budynku, kto może go przeprowadzić oraz na kim spoczywa odpowiedzialność za jego organizację i kontrolę.

Czym jest przegląd techniczny budynku?

Przegląd techniczny budynku to proces oceny stanu technicznego obiektu budowlanego przeprowadzany w celu identyfikacji wszelkich wad, usterek, problemów konstrukcyjnych lub instalacyjnych oraz potencjalnych zagrożeń dla zdrowia i życia przebywających w nim ludzi. Przegląd techniczny przeprowadza osoba uprawniona do określonych czynności objętych obowiązkiem jego wykonania w danym zakresie.

Celem kontroli stanu technicznego budynku jest:

• ustalenie obecnego stanu budynku, w tym identyfikacja wszelkich nieprawidłowości, usterek czy problemów;
• ocena integralności strukturalnej, trwałości, funkcjonalności i bezpieczeństwa budynku;
• identyfikacja potencjalnych zagrożeń dla zdrowia i bezpieczeństwa użytkowników – poza istotnymi dla bezpieczeństwa będą to także zagrożenia nieco niższej rangi, lecz wpływające na zdrowie i/lub komfort użytkowników długofalowo np. pleśń, azbest, ołów czy uszkodzenia spowodowane przez insekty albo gryzonie;
• wskazanie potrzeb naprawczych;
• zapewnienie informacji na temat zgodności budynku z obowiązującymi przepisami, normami technicznymi oraz wymogami energetycznymi;
• dostarczenie dokumentów, które mogą być przydatne do negocjacji cen zakupu lub wynajmu nieruchomości, a także do celów ubezpieczeniowych czy kredytowych.

Przegląd techniczny budynku jest w Polsce uwarunkowany prawnie. Obowiązek w stosunku do określonych obiektów budowlanych, częstotliwość wykonania kontroli oraz jej zakres, określa ściśle ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (tekst jednolity Dz.U. 2021 poz. 2351).

Kto jest odpowiedzialny za organizację i przeprowadzenie przeglądu technicznego?

Informacja zawarta w tytule tekstu wymaga nieco głębszego wyjaśnienia. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane obowiązek przeprowadzenia przeglądu technicznego spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości, co jest oczywiście uzasadnione względami praktycznymi. Nie każdy obiekt budowlany posiada przecież zarządcę – przykładem może tu być typowy dom jednorodzinny albo niewielki dom wielorodzinny.

Nie zawsze też zarządca, nawet jeśli został ustanowiony, będzie odpowiadał za dokonanie przeglądu technicznego – wszystko zależy od wzajemnej umowy między właścicielem a administratorem budynku. Warto również zaznaczyć, że ani właściciel, ani zarządca nie przeprowadza przeglądu technicznego w ścisłym rozumieniu tego określenia – jest raczej zobowiązany do poddania kontroli okresowej budynku lub innej budowli.

Co obejmuje przegląd techniczny budynku?

Przegląd budynku obejmuje:

• estetykę obiektu budowlanego wraz z jego otoczeniem,
• instalacje elektryczne i piorunochronne,
• instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
• instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe spalinowe i instalacyjne),
• elementy budowli i instalacji narażonych na szkodliwy wpływ czynników atmosferycznych oraz niszczące działania innych czynników, które występują podczas użytkowania obiektu budowlanego.

Ustawa Prawo budowlane nie precyzuje, czym są instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. Można jednak przyjąć, że chodzi tutaj o urządzenia i instalacje, które zapobiegają negatywnym skutkom oddziaływania danego obiektu na środowisko naturalne oraz na zdrowie i życie ludzi. Przykłady takich urządzeń to m.in. urządzenia sanitarne, które służą do oczyszczania lub gromadzenia ścieków, urządzenia do czasowego gromadzenia odpadów stałych oraz urządzenia filtrujące lub wygłuszające, redukujące poziom hałasu, emisji gazów, pyłów czy ścieków.

Podobnie nie są sprecyzowane elementy obiektów narażone na szkodliwy wpływ czynników atmosferycznych i innych. W tym wypadku jednak, dla obiektów mieszkalnych, należy posłużyć się Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836), które wskazuje m.in. na konieczność sprawdzenia stanu zewnętrznych warstw i elementów przegród zewnętrznych, balustrad, balkonów, tarasów, loggii itp., elementów odwodnienia obiektu, instalacji co i c.w.u. oraz kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z budynku czy przejść przyłączy przez ściany obiektu.

Jak często trzeba wykonać przegląd techniczny budynku?

Częstotliwość wykonania przeglądu okresowego budynku jest uzależniona od jego wielkości oraz rodzaju. Budynki wielkopowierzchniowe (powyżej 2000 m² powierzchni zabudowy) oraz obiekty o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² muszą być poddawane kontroli dwukrotnie w ciągu roku, w terminach do 31 maja i do 30 listopada. Pozostałe budynki poddawane są corocznemu przeglądowi w zakresie:

• instalacji urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych,
• elementów budowli i instalacji narażonych na czynniki atmosferyczne i inne czynniki szkodliwe.

Instalacje elektryczne i piorunochronne oraz stan techniczny i przydatność do użytkowania, a także estetyka obiektu budowlanego i jego otoczenie, należy poddać badaniu co 5 lat. Warto podkreślić, że z obowiązku kontroli elementów i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu zwolnieni są właściciele domów jednorodzinnych oraz niektórych innych obiektów budowlanych (art. 62 ust. 2 ustawy Prawo budowlane).

Kto może przeprowadzić przegląd okresowy budynku?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przegląd techniczny budynku mogą przeprowadzać osoby mające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, przy czym przeglądu stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą dokonać osoby mające uprawnienia do dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Z kolei kontrolę stanu technicznego przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych może przeprowadzić mistrz kominiarz.

Jak długo należy przechowywać dokumenty potwierdzające przeprowadzenie przeglądu?

Przegląd techniczny budynku w danym obszarze jest zawsze potwierdzony protokołem. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane właściciel (zarządca) jest zobowiązany przechowywać dokument przez cały okres eksploatacji obiektu budowlanego. Oznacza to, że dopiero zakończenie użytkowania budynku zwalnia właściciela (zarządcę) z konieczności nie tylko przeprowadzania przeglądów technicznych, ale także przechowywania dokumentacji, która potwierdza wszystkie kontrole.

Warto również nadmienić, że poza kontrolami okresowymi, zarządca lub właściciel obiektu budowlanego jest zobowiązany przeprowadzić przegląd techniczny budynku również w przypadkach określonych w art. 61 pkt. 2, czyli m.in. wystąpienia silnych wiatrów, wstrząsów sejsmicznych, pożarów, powodzi itd.